逆市而上，二季度净利润19亿元，中间商贝壳如何脱颖而出？

在房地产行业普遍低迷，政策频出以去库存的当下，中介商贝壳，反而以二季度19亿元的净利润脱颖而出。

2024年8月12日，一站式新居住服务平台“贝壳”发布2024年第二季度财务业绩。报告期内，贝壳实现总交易额（GTV）8390亿元，净收入为234亿元，同比增长19.9%，毛利率为27.9%，净利润为19.0亿元，同比增长46.2%；经调整净利润为26.9亿元，同比增长13.9%。

低迷市场下的逆市增长

整体来看，贝壳二季度的业绩表现明显优于一季度。净利润19亿元是什么概念？要知道，2024年一季度，贝壳净利润只有4.32亿元，也就是说，二季度净利润比一季度翻了好几倍。算下来贝壳每天都要净赚2111万元。这个成绩无疑是耀眼的。

然而，2024年的房地产市场不如往昔。根据国家统计局数据，今年1-6月，全国房地产从开发投资、房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积，到新建商品房销售面积及销售额，房地产开发企业到位资金等，都出现不同程度的下滑。

今年上半年，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。在6月份，全国房地产开发景气指数（以下简称“国房景气指数”）为92.11，创近一年新低。全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有64个和66个。6月新建商品住宅销售价格同比方面，北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%，上海上涨4.4%；二手同比方面，北京、上海、广州和深圳分别下降7.8%、6.3%、12.4%和9.5%。从房地产企业看，中指研究院数据显示，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较5月继续收窄3.8个百分点。截至今年上半年，销售额超千亿房企还剩6家，较去年同期减少1家；百亿房企44家，较去年同期减少34家。

背后争议不断

当房子变得不好卖的时候，做房产中介生意的贝壳该怎么保证业绩增长？从其主营的业务来看，贝壳业绩的上涨主要来源于其存量房业务的利好。

业内专家表示，在今日的楼市里，买房者会因为忧虑开发商交房问题而部分转向二手房，而卖房者也因为消失的房价上涨预期，而不得不下调心理预期，并且希望能够缩短卖房周期。在多次楼市政策的刺激之下，二手房市场已经呈现出“以价换量”的状态。于是，背靠信息，以“量”为生的贝壳也就拥有了“业绩猛冲”的空间。二手房业主想要卖房，周期越来越长，如果想要获得高推，那么也得依赖贝壳这类渠道。

财报显示，2024年二季度，贝壳存量房（二手房）业务净收入73亿元，增长14.3%。同期，贝壳交易总额为8390亿元，同比增长7.5%，其中存量房交易总额为5707亿元，同比增长25%，接近总交易额的70%。

贝壳存量房交易数据的增长背后，除却楼市政策带来的市场复苏，很重要的原因是贝壳经纪人及门店数量的扩张。

2024上半年，贝壳的门店数量达到4.6万家，同比增长6.9%，活跃门店数量较上年同期增加8.1%至4.44万家。经纪人数量则同比增长5.2%至45.87万名，活跃经纪人数量约41.15万名。

门店在扩张，经纪人在增长，然而，佣金却在减少。

财报显示，今年上半年贝壳的外部分佣从去年同期的114亿元跌至89亿元，降幅达22.1%；内部佣金及薪酬从94亿元跌至81亿元，降幅13.8%。

早在2020年贝壳就推出了针对急售业主的“好赞好房”服务，对购买了此服务的房源倾斜更多的线上线下流量。当然，业主也需要相应支付更多的服务费，各地的服务费标准不一。

所以，贝壳“薅”的，不只是中介。此前，还有自称贝壳前中介爆料称，为了赚取最高1%的推广服务费，贝壳内部号召中介推广“好房好赞”服务，甚至不惜通过“套路”达成目的。而随着楼市进入“买方时代”，那些急着卖房的人，很容易进入这样的“套路”。

一边是贝壳中介店抱怨平台抽佣比例高，另一边，卖房者也对贝壳中介心有不满，认为其“换着花样提高成交佣金”。

随着整体市场下行，房子越来越不好卖，开发商对中介、经纪人的依赖性也就越来越高。

有些中介、经纪人为了追求高佣金，不顾楼盘的品质，也不根据购房者的自身实际需求推荐合适房子，而是哪个佣金高推介那个房子，这也导致开发商为了尽快销售不得提高佣金。

而贝壳找房广州站旗下多名当地店东反映，自今年6月起，贝壳平台在新房交易佣金中，对这些南沙店东抽取的比例再提高2%至23%，比广州其他区域总体高出5%。

在社交平台上，也经常能看到贝壳经纪人诉苦，基本围绕底薪低、佣金少、考核严苛等话题。